Est-il intéressant d’anticiper le remboursement d’un prêt ?

rembousement anticipé prêt

Vous avez un crédit immobilier en cours mais vous avez une rentrée importante d’argent. Il est tentant alors de rembourser votre prêt par anticipation. Ou alors de souscrire un nouveau prêt avec un taux plus bas. Mais est-il intéressant d’anticiper un remboursement de prêt ? Cogedis vous donne les clés pour faire de bons calculs !

Vous avez une rentrée d’argent importante et imprévue ou alors vous songez à renégocier vos crédits afin de réduire vos mensualités à la faveur des taux bas. Vous voulez donc rembourser, avant le terme prévu dans votre contrat de prêt, une partie ou la totalité du crédit immobilier contracté il y a quelques années.
Attention : vérifiez bien les conditions de votre contrat avec la banque. En principe, il devrait prévoir le paiement d’une indemnité pour ce remboursement anticipé. Une charge qui va annuler, en partie, le bénéfice de l’opération.

Remboursement anticipé total ou partiel d’un prêt

Votre banque ne peut s’opposer à un remboursement anticipé total du capital restant dû, quelle qu’en soit la somme. Mais elle peut toutefois appliquer des frais correspondant en partie à son manque à gagner au regard des intérêts qui ne seront pas perçus.
En revanche, elle peut refuser un remboursement partiel anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du règlement de son solde. Le remboursement partiel peut se traduire, après versement d’une somme, par une diminution du montant des mensualités ou de la durée restante du prêt.

Cécile Roquelaure, Directrice Communication & Etudes Empruntis, explique :

« Si le contrat comporte plusieurs prêts, l’établissement prêteur affecte parfois en priorité le montant d’un remboursement anticipé au prêt qui bénéficie du taux d’intérêt le plus faible (par exemple, pour le remboursement d’un prêt à taux zéro), ce qui ne présente aucun avantage pour le client. Pour éviter cet écueil, la FBF (Fédération bancaire française) et l’ASF (Association française des sociétés financières) ont signé, en mai 2008, un engagement afin que le client puisse affecter la somme remboursée, au moins de manière proportionnelle, sur les différents emprunts en cours. »

L’indemnité est négociable

Si vous remboursez, avant la fin de votre prêt, la totalité du capital restant dû ou une partie de ce capital, la banque peut – à condition que votre contrat le prévoie expressément (dans le paragraphe consacré aux conditions particulières) – vous réclamer le versement d’une Indemnité de remboursement anticipé (IRA).
Il est donc très important de lire attentivement toutes les clauses de votre contrat afin de vérifier si une telle indemnité est bien prévue. En effet, l’IRA n’est pas obligatoire (cela se négocie lors de la conclusion du prêt) et il n’est pas rare que les banques acceptent de supprimer ces frais, notamment quand le remboursement anticipé fait suite à la revente du bien immobilier, à une rentrée d’argent inopinée, au décès de l’emprunteur…

Olivier Gayraud, chargé de mission consommation à la CLCV (défense des consommateurs et usagers), précise :

« En revanche, dans quasiment tous les contrats de prêts, c’est à la condition qu’il ne s’agisse pas d’un rachat du prêt par une autre banque, précise . En cas de rachat par la concurrence, il est généralement prévu que le client doive supporter cette pénalité quand bien même sa suppression a été acceptée pour d’autres motifs lors de la conclusion du contrat de prêt. Il est donc important de vérifier si l’absence de pénalité n’est pas soumise à conditions. »


À savoir : Pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien suite à un changement du lieu d’activité professionnelle, la perte d’emploi ou le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Pénalité : 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû

Cette indemnité (dont le montant, comme le principe prévu au contrat peuvent faire l’objet de négociations entre vous et votre banquier) ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts à venir (selon échéancier à la date du remboursement) sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant remboursement (C. consommation, art. R313-25).

Exemple de calcul (Source : Empruntis) :

Soit un prêt souscrit en 2007 sur 15 ans d’un montant de 200.000 € au taux de 4 % (hors assurance). Vous décidez de rembourser le capital restant, qui s’élève en octobre 2016 à 93.394 € (voir tableau d’amortissement ci-dessous).

  • Un semestre d’intérêts à venir sur le montant remboursé représente : 1.833 €.
  • 3 % du capital restant dû avant remboursement représente : 93.394 x 3 % = 2.801,82 €. C’est le plus petit montant des deux qui sera retenu. Votre banque ne pourra donc vous réclamer, au titre de l’indemnité de remboursement anticipé, que la somme de 1.833 €.
Extrait du tableau d’amortissement
tableau remboursement anticipé prêt


Quand l’opération est mauvaise

Attention : Le remboursement par anticipation n’est pas toujours pertinent. Plus vous allez vous rapprocher du terme de votre crédit, moins vous économiserez d’argent à le rembourser par anticipation. En effet, au début du crédit, les premières mensualités comportent beaucoup d’intérêts et peu de capital.

Plus le temps va passer, plus la tendance va s’inverser : vous allez rembourser davantage de capital et moins d’intérêts. 

« Quand vous franchissez le dernier tiers du prêt, va se poser la question de savoir si cela vaut encore le coup de rembourser par anticipation son prêt alors qu’on ne paye plus beaucoup d’intérêts ou s’il n’est pas préférable que la somme, qui était destinée à solder le prêt, soit investie sur un placement d’épargne. En effet, si le taux de rémunération de ce dernier s’avère plus élevé que le coût de votre crédit, il est alors plus avantageux de placer votre argent. »

En outre, d’autres frais peuvent aussi être facturés au moment du remboursement anticipé du prêt ou à la conclusion d’un nouveau (dossier). Au final, c’est en les additionnant à l’IRA et en considérant le total au regard de l’économie d’intérêts réalisée en cas de remboursement anticipé (montant des intérêts qui restaient à payer jusqu’au terme normal du prêt) que l’on appréciera le gain de l’opération, sans oublier d’y ajouter le bénéfice immédiat que représente l’arrêt du paiement de l’assurance emprunteur sur toutes les mensualités qui restaient à payer.

À vos calculettes !


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