Micro-foncier ou régime réel : quelle est la meilleure fiscalité pour les revenus fonciers ?


Les revenus issus de la location de locaux non meublés sont considérés comme des revenus fonciers. Les propriétaires ou usufruitiers (de propriétés bâties ou non bâties) relèvent donc de la catégorie des revenus fonciers, tout comme les détenteurs de parts dans les SCI (Société civile immobilière), non assujetties à l’impôt sur les sociétés. Les revenus fonciers sont donc soumis au barème progressif de l’impôt.

Quels types de biens immobiliers sont concernés par les revenus fonciers ?

Pour être considéré comme un revenu foncier, le loyer doit provenir d’un bien non meublé. Le local peut être à vocation d’habitation ou d’activité professionnelle. Une maison, un commerce, une usine, une terre agricole voire un bateau : tous ces biens sont susceptibles de générer des loyers locatifs et donc d’être considérés comme des revenus fonciers.

 

A savoir : les revenus perçus de la location d’un bien meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelle fiscalité s’applique aux revenus fonciers ?

Les propriétaires qui perçoivent des loyers locatifs sont éligibles au régime micro-foncier ou au régime réel de l’impôt. La meilleure option dépend du montant de vos revenus ainsi que de votre stratégie d’optimisation fiscale. Dans tous les cas, les revenus fonciers sont soumis aux cotisations sociales.

 

Lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €

Le régime réel s’applique automatiquement.

 

Lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €

 

  • ils intègrent votre impôt sur le revenu et le régime micro-foncier (dit « simplifié ») s’applique automatiquement. Les recettes brutes simplifiées bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%. En contrepartie, les charges liées au bien où les travaux que vous y avez entrepris ne sont pas déductibles.

 

A noter : si le bien est classé monument historique ou si vous bénéficiez d’un régime de déduction particulier (loi Malraux, dispositifs Scellier, Périssol, Besson, Robien ou Borloo…), les revenus ne relèvent pas du régime micro-foncier.

 

  • Inférieurs à 15 000 €, les revenus peuvent aussi relever du régime réel. Vous aurez alors la possibilité de déduire les charges et les travaux de votre revenu foncier brut.

 

 Le régime réel peut être intéressant, surtout lorsque les dépenses affectées à votre bien (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, charges, impôts fonciers, assurance…) sont supérieures à 30% du montant de votre revenu foncier brut. Vous avez dans ce cas intérêt à opter pour le régime réel. Vous devez en faire la demande auprès de l’administration fiscale.

 

 A noter : les intérêts et les frais liés à un emprunt qui a permis d’acquérir, d’entretenir ou d’améliorer votre bien immobilier sont également déductibles du revenu foncier imposable.

 

Attention : après l’avoir demandé, vous intégrez le régime réel pour une durée de 3 ans, minimum. Ensuite, l’administration renouvelle automatiquement votre affiliation à ce régime. Pour en sortir, le contribuable doit rédiger une demande de renonciation.

 

 

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